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各地政府倚重商业地产大规模价格战难打响

日期:2019-4-25(原创文章,禁止转载)

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各地政府倚重 商业地产大规模价格战难打响

2009-02-18 13:59:00

来源:中国证券报

 作者:王进  中 

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没有只涨不跌的市场,房地产市场也不例外,房地产市场中的商业地产也不例外。虽然在资金募集、项目操作以及参与主体上均与住宅地产业有着显著不同,但是2009年商业地产的谨慎和看空气氛也越来越浓。   以商业地产

没有只涨不跌的市场,房地产市场也不例外,房地产市场中的商业地产也不例外。虽然在资金募集、项目操作以及参与主体上均与住宅地产业有着显著不同,但是2009年商业地产的谨慎和看空气氛也越来越浓。

以商业地产的主力--写字楼市场为例,根据世邦魏理仕公司的统计数据,2008年4季度写字楼市场的租金跌幅达8.7%,下半年跌幅达8%,而全年的跌幅只有0.4%,这说明前半年整个市场在继续上涨,而在下半年跌幅非常大。专家称,这是首次出现的价格拐点。

也正是基于"调整已经发生并将持续"这一共识,各路资金的"进"与"出"都变得理所当然。有人急着离场,是希望赶在大调整前获利出局;有人急着进场,是希望在大调整中逢低吸纳优质资产。以前一向不被公众过多关注的商业地产近期因此突然焦点频频。"空"的方面,有华人首富连续5次抛售物业的消息癫痫发作图片,有澳大利亚较大投行割肉抛盘的消息;"多"的方面,则有内地较大商业地产开发商逆市拿地的消息,有多家海外资金进入二线城市布局写字楼项目的消息。

但是,调整是共识,调整的幅度究竟多大,时间跨度究竟多久,市场还是分歧重重。市场往往只能在已经发生的事件上做出判断。根据商业地产要比住宅地产项目调整迟滞一年左右的惯例,较早在今年一季度,商业地产受损的真正迹象才能表现出来。

目前的市场气氛,还是谨慎中偏乐观的。专业人士认为,受政府投资需求和税收需求的影响,以及中国经济在此轮金融风暴中的稳定性,商业地产的景气恢复将较快到来,此前的调整幅度并不会太深。虽然目前在写字楼和商铺等领域、甲级和乙级之间的租金差在缩小,各方都有降低报价的现象,但大规模的价格战要打起来还不大可能。

首先,各地政府对商业地产的倚重,是商业地产躲过风暴的重要筹码。在上海,根据上海产业升级和培育新经济增长点的需求,上海正在按照"321"的产业结构来大力提升第三产业的比例,并有超越第二和靠前产业的要求。而第三产业的依托载体,正是商业地产。具体到上海各区政府,都在谈"筑巢引凤",而商业地产无疑是作为前提存在的"巢"。无论在北京、上海等一线城市还是大连、南京等二线城市,建设商业CBD、城市副中心、产业开发区都是政府提升经济和税收的"楼宇经济"牌,其依托对象,也是商业地产。而目前商业地产在城市中的开发比例还相对较低,未来空间很大。根据高力国际的统计,对办公楼和零售业务的投资,在中国二线城市的房地产投资总额中仅为5%左右,在京沪穗等一线城市也不安龙县癫痫十大医院过12%-15%,因此,由于和经济基础以及综合竞争力的息息相关,各城市的商业投资的发展比重将会更大。

其次,商业地产市场自身已经做出的应对,正在减小此次调整的冲击。据悉,上海2009年拟交付的写字楼原本预计为100万平方米,但现在已经收缩至85-90万平方米。许多在建项目推迟了原定2009年的竣工时间,改在了2010年乃至更长的时间后。此外,在存量的商业地产项目中,上海也开始展开大规模的商圈改造、品质升级等举措,从而吸引更多消费,提升商铺企业的利润率和租金回报。世邦魏理仕人士表示,中国商业地产业正好趁此轮调整满足市场升级和高端服务业的需求,由此才能推动今后商业地产市场,在波浪中前进,整体趋势的指针可以依然向上。

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